Maroc : Le secteur de l'immobilier en crise de cash

«A l’exception des villes de Casablanca et Rabat, l’activité est morte et les gens n’achètent plus», déclarait en juin dernier au journal Le Soir, Chakib Bennani, l’un des vice-présidents de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).

26% des nouveaux projets prévus au 1er semestre n’ont pas trouvé preneur

Deux mois plus tard, la donne n’a pas changé. En effet, le secteur va mal, si bien que les promoteurs ont été contraints de baisser les prix de vente dès le deuxième trimestre de l’année en cours. A fin juillet, à titre d’exemple, les prix des villas affichaient une baisse de 1,7% depuis le début de l’année, selon l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC). Aujourd'hui, «les promoteurs immobiliers au Maroc ont une grande préoccupation actuellement, il s’agit du cash», a déclaré à l'agence Bloomberg Mohamed Chbani, responsable de la recherche à CDG Capital SA.

Cette année, 26% des nouveaux projets prévus au cours du premier semestre n’ont pu voir le jour, car les promoteurs ont réduit la voilure, révèle-t-il, reconnaissant que l’année 2012 n’était pas non plus reluisante. L’un des problèmes du marché immobilier en ce moment est la prépondérance de l’offre par rapport à la demande. En outre, au terme du premier semestre, la croissance de 9,1% des prêts hypothécaires accuse son plus grand ralentissement depuis 2004 . 

Optimisation de la trésorerie, le nerf de la guerre

Les choses sont telles que les grands groupes, en situation difficile, cherche par tous les moyens à maintenir la tête hors de l’eau. Addoha par exemple rémunérera ses actionnaires en leur accordant des actions supplémentaires, en lieu et place des dividendes pour le compte de l’exercice 2012. Cela se fera via une augmentation de capital d’une valeur déjà validée par le CDVM (Caisse déontologique des valeurs mobilières). Le groupe envisage d'émettre 12,6 millions d'actions pour un prix unitaire de 45 dirhams et une prime d'émission de 35 dirhams. Le tout devrait atteindre les 567 millions de dirhams. Le but, pour la société dirigée par Anas Sefrioui, est d’optimiser la trésorerie du groupe dans une perspective de réduction de son taux d’endettement.

De son côté, le groupe Alliances a prévu de distribuer des dividendes inférieurs à ceux habituels. Le groupe procèdera également à l’augmentation de son capital, en émettant 242 000 actions pour un montant total de 121 millions de dirhams, afin de faire face au ralentissement du marché immobilier chérifien. «Les constructeurs ont d'énormes besoins de trésorerie et ces augmentations de capital devraient garder la machine en marche en pleine baisse actuelle de la demande et des conditions de financement restrictives auxquelles ils sont confrontés aujourd'hui», a déclaré au journal Bloomberg Bachir Tazi, directeur des ventes à Casablanca Finance Group.

Les décisions fiscales de l'Etat, source de pression

Les constructeurs doivent encore faire face à la dernière décision du gouvernement de taxer les logements vacants au titre de la loi de Finances 2014. Une décision qui tombe au mauvais moment pour les professionnels de l'immobilier qui appellent plutôt l’Etat à réduire leurs charges fiscales. Pourtant la réalité actuelle de l’immobilier marocain est en partie due à la mauvaise santé économique et financière qui prévaut actuellement au royaume, comme le soulignait l'ANCFCC dans l'un de ses rapports.

Il est vrai que les grands groupes comme Addoha et Alliances détiennent d’autres projets à l’étranger, notamment en Afrique subsaharienne, ce qui leur donne une certaine marge de manœuvre. Mais les constructeurs opérant uniquement au niveau national doivent être encore plus impactés par la conjoncture qui prévaut actuellement.