J'ai eu plusieurs petites expériences en ce sens. Petites, je veux dire, pas de gros budgets, des choses que j'ai pu financer avec mes salaires, maximum de budget 30.000 € / studio. Je n'ai pas fait des investissements trop risqués (genre appart à 2 pièces ou plus ou maison) mais j'ai entendu des expériences de mes connaissances.
La première chose à regarder c'est l'emplacement.
La deuxième chose à regarder c'est l'emplacement.
La troisième chose à regarder c'est l'emplacement.
Comme disait un agent immo réputé, l’emplacement est la chose la plus importante et j'en ai fait les frais, à 500 m plus loin du hyper centre, les prix sont certes plus bas, mais pas de locataire fiable par exemple, car tous préfèrent vraiment les rues du hyper centre (dans une ville moyenne sans tension locative).
Un emplacement stratégique est aussi important car un jour un promoteur puisse vouloir racheter l'immeuble et payer à prix fort. J'ai deux connaissances qui ont été dans ce cas. Des plus values mirobolantes juste pour quitter les lieux.
Après, il faut regarder les voisins, qu'il n'y ait pas des problèmes particuliers. Par exemple, juste à côté d'un de mes studios, habitait un monsieur qui avait de gros problèmes physiologiques, vivait dans une immense poubelle, des cafards avait infesté toute la résidence.
Très importantes les charges, faut voir le montant mensuel des charges obligatoires. Dans un bâtiment où j'avais un studio, les gens qui possédaient des F4 - 5 paient 500 € des charges par mois ce qui est une somme considérable et sur laquelle on ne peut pas agir (si chauffage inclus, pas de possibilité de réduire le chauffage, certains avaient très chaud, autres au contraire).
[center]Vous n'êtes pas vos pensées ! Vous êtes celui qui les choisit.
Je ne vous aime pas, Dieu vous aime à travers moi, c’est pour cela que c’est si fort.[/center]
Ceci dit, le voisinage, ça change au fil des ans. J'habite un quartier qui était autrefois résidentiel, mais il vieillit et les gens "chics" sont plutôt remplacés par des gens "choc" ... et les problèmes arrivent avec ...
Donc l'emplacement, oui, pour maintenant. Mais il faut prendre en compte qu'un jour, ça vieillira et que ce sera forcément moins coté.
Le truc, je pense, c'est d'investir dans du neuf ou deuxième génération d'habitants. Au delà, ça demandera trop de travaux et il risque d'y avoir une population pas terrible.
Mais faut pas écouter les agents immobiliers qui vous parlent de profit à se faire à la revente. ça, c'est de la blague. Encore une fois, un quartier, quel qu'il soit, ça vieillit dans le temps et on ne le revend jamais plus cher qu'on ne l'a payé au début. A moins d'être super friqué et d'avoir la possibilité d'investir dans du sûr. Mais ça ne concerne pas la majeure partie de la population (l'agent immobilier, oui, il connaît ces quartiers là et en principe, il a l'argent pour ...).
Faut regarder l'entretien du quartier, voir le voisinage, les gens qui s'y baladent (attention aux quartiers où il n'y a que des pitbulls ou des bergers allemands, c'est souvent qu'il y a des soucis de vols ou autres), voir le soir c'est quoi l'ambiance, si c'est éclairé (source de sécurité). Après faut voir les commerces de proximité, les écoles, les loisirs, les transports, tout en sachant que plus on est équipé, plus les impôts seront élevés. Donc là, c'est un choix à faire aussi.
Après, au niveau de l'argent, fais le tour des banques pour savoir combien tu peux emprunter en fonction de ton salaire, sur combien de temps et à quel taux. N'accepte que les taux fixes. Les taux variables, ils te baratinent avec ça, mais ils s'en mettent plein les poches et vu que les taux sont déjà très bas actuellement, ils ne peuvent que monter dans les années qui suivent. Y'en a qui se sont retrouvés endettés à cause de ça. Au moins, avec le taux fixe, tu auras le même "loyer" à payer pendant tout le temps de ton crédit. Et 500€ maintenant ne vaudront plus rien dans 10 ou 20 ans ... C'est tout bénef pour toi.
Si tu en as l'occasion, pense à prendre un crédit où tu peux bénéficier de l'APL. Alors autrefois ça s'appelait un prêt PAS. Maintenant ... ça change au fil des ans. Donc là, à toi de te renseigner sur ce qui se fait.
Pense aussi que tu peux peut-être aussi bénéficier du 1% patronal par ton entreprise. Là, va voir dans les bureaux si ça se fait ou pas. C'est toujours ça de gagné.
Et personnellement, je te conseillerais de prendre un crédit plus long, mais moins cher. Genre 600€ de crédit pendant 20 ans, plutôt que 1000€ pendant 12 ans. En cas de chômage ou autre, même s'il y a des assurances, tu seras plus tranquille. Alors tu payeras plus d'intérêts, mais c'est quand même agréable de ne pas avoir à se soucier de ce qu'on a sur son compte en banque chaque mois. Et puis en cours de crédit, si tu as une forte rentrée d'argent, tu pourras toujours renégocier les conditions pour liquider quelques années en cours de route. ça a un coût, mais on est forcément gagnant dans l'histoire.
Si tu peux prendre aussi rendez-vous chez un notaire avant de te lancer dans les recherches, histoire d'avoir les meilleurs conseils en la matière. ça peut être un plus aussi.
Bon après, certains te diront que le crédit, c'est haram et ils ont raison. Mais bon ... Voilà pour mon expérience en tout cas.
- des travaux sont-ils prévus dans les parties communes (façade, fenêtres, ascenseurs)? Si oui c'est toi qui paie ou l'ancien proprio?
- des travaux sont-ils nécessaires dans l'appart? (il faut bien regarder partout) si oui, coûteux ou pas?
- l'emplacement: bruyant? mal famé, dangereux? bien desservi? etc.
- le voisinage: respectueux, bruyant, etc.
- la luminosité: plein sud? vis-à-vis?
- des petits détails: les prises électriques sont bien positionnées ou pas (genre tu sens que va falloir la grosse rallonge), l'état de propreté et la qualité des murs, sols, portes (ça évite des petits travaux ensuite)
- ultra important: est-ce que tu te projettes dedans, tu arrives à t'imaginer dans ton petit cocon ou pas, ça fonctionne à l'intuition un peu
Quand on achète, on est bloqué géographiquement niveau boulot. Tu as acheté un appart à Lille, tu veux avoir un boulot à Marseille pour x ou y raisons, ça va être dur. On ne s'improvise pas bailleur comme ça. Ça apporte son lot de risque et de problème.
Un appart, c'est être co-propriétaire. C'est payer des charges de copropriété. Et parfois, c'est pas donné... Surtout quand l'immeuble est mal isolé, que les factures d'eau ne sont pas individuelles et que certains ne paient plus. Il suffit qu'ils votent un ravalement pour être dans le rouge.
L'emplacement est important. Au rez-de-chaussée, il fait plus froid qu'au milieu. Côté cour, c'est plus calme que côté rue. Mais pour l'ensoleillement, c'est l'inverse, surtout dans les premiers étages.
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