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Les locataires de biens à usage commercial l’attendaient depuis longtemps : la loi sur le bail commercial, publiée au Bulletin officiel (BO) depuis six mois, est enfin sortie du circuit législatif. En vigueur depuis le 11 février, elle a pour objectif de mettre au diapason les relations entre les bailleurs et les locataires de locaux destinés à une pratique commerciale, selon l’Economiste.
L’un de ses principaux marqueurs réside dans l’officialisation du principe de pas-de-porte, cette somme d’argent versée par le locataire d'un bail commercial au propriétaire au moment de la conclusion du contrat de bail. Une disposition importante car elle permettra de calculer l’indemnité en cas d’éviction d’un locataire - qui ne peut pas être inférieure au montant du pas-de-porte, précise le quotidien.
Par indemnités, comprendre «la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux (...) d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer», d’après Le Journal du Net (JDN). En d’autres termes, il s’agit de la somme versée au locataire qui couvre la perte du fonds de commerce et le dédommagement des transformations et des travaux de réparation et d’entretien du local. De ce fait, un propriétaire désireux de récupérer ses locaux devra désormais s’acquitter d’une indemnité d’éviction auprès de son locataire. Du côté des propriétaires en revanche, c’est la voie classique qui prime, ces derniers étant naturellement exemptés du pas-de-porte.
De plus, une autre échelle permet d’évaluer l’indemnité : celle sur les déclarations fiscales des quatre dernières années. Un barème qui invite les commerçants à être plus rigoureux dans leur comptabilité, et in fine plus transparents.
Les exceptions qui infirment la règle
Toujours sur le front du pas-de-porte, la loi sur le bail commercial prévoit certaines exceptions dans le cas où l’indemnité de rupture de contrat n’est pas due. La législation en retient trois : le non-paiement de l’équivalent de trois mois de loyer 15 jours après une mise en demeure ; la réalisation d’importants travaux sans que le propriétaire n’ait préalablement donné son accord ; changement d’activités commerciales sans le consentement du bailleur.
En outre, lorsqu’un locataire est évincé d’un local menaçant ruine, ou lorsqu’un magasin, par exemple, est resté fermé pendant au moins deux ans, l’indemnité n’a pas lieu. Enfin, en cas d’effondrement d’un local du fait de la négligence de son locataire ou d’un accident, le bailleur n’est pas tenu d’indemniser le locataire.
Pour rappel, l’achat du «saroute» est interdit pour les biens destinés à un usage d’habitation. Cependant, la pratique est largement répandue, rappelle La Vie éco. «Cette pratique ne repose sur aucune base légale au Maroc», confirme à l’hebdomadaire Me Mohamed Alami, notaire à Casablanca. De manière générale, «la pratique du saroute demeure répandue dans les immeubles anciens», remarque-t-il encore.
