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Immobilier au Maroc : Les pièges à éviter avant d’acheter

Samsars, biens non titrés, contrat de vente établi à la hâte, visites en deux temps trois mouvements : les erreurs sont courantes en matière d’achat immobilier.  

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Les samsars et les biens non titrés sont parmi les pièges à éviter. / DR

Les fondations sur lesquelles s’appuie un projet d’achat immobilier doivent être à l’image de celles du bien que l’on convoite : solides. Car en matière d’acquisition immobilière, nombreux sont les traquenards à éviter. En voici une liste non-exhaustive.

Des pièges qui se glissent parfois en travers de notre chemin, celui qui consiste à confier son projet à un samsar est, de loin, le plus périlleux. «Ces ‘semsaras’ peuvent vous demander une commission pour un bien qui n'est pas à vendre ou vous faire visiter des biens non titrés», prévient Nicolas Tarnaud, analyste immobilier et titulaire de la Chaire immobilier et société de la Reims Management School.

Des biens non titrés ? En d’autres termes, il s’agit de biens qui ne sont pas clairement définis, pointant généralement aux abonnés absents à la Conservation foncière et au cadastre. Ils ne possèdent pas non plus d’acte officiel établi par un notaire, censé mentionner l’identité du propriétaire, notamment. Ce type de bien peut également être source de conflits au moment de l’héritage. «D'où la nécessité de passer par un intermédiaire sérieux accompagné par un avocat local qui vérifie à la fois l'origine et le titre du bien», recommande-t-il.

Des contrats clairement définis

Sans compter que ces samsars, qui alimentent par milliers le secteur informel de l’immobilier marocain, ne disposent ni d’un statut juridique, ni d’une autorisation. En cas de problème, l’investisseur, faute de preuves, peut difficilement recourir à une procédure judiciaire et se retrouve ainsi au pied du mur.

A contrario, les agents immobiliers certifiés établissent un contrat qui définit le type de prestation fournie, la valeur du bien, l’ensemble de ses caractéristiques et son emplacement. Ils prennent soin de mentionner sa commission, qui plafonne généralement à 5 %, répartie entre les acheteurs et les vendeurs à hauteur de 2,5 % chacun.

Autre recommandation : être au fait de l’ensemble des frais annexes qui sont à la charge de l’acheteur, à l’instar des droits d’enregistrement et des timbres, entre autres. Autant d’informations scrupuleusement retranscrites dans le contrat qui doit impérativement être rédigé par un avocat ou un notaire. Ces derniers gardent les fonds du vendeur jusqu’à l’enregistrement du bien au nom du nouvel acquéreur. Tout autre contrat non établi par un magistrat est caduque. Inutile de solliciter le compromis de vente ; il ne constitue ni ne remplace le contrat d’achat ou de vente.

Un homme avertit en vaut deux ; les visites doivent être renouvelées. «Pensez à effectuer des visites en semaine et week-end. L’objectif, c’est de pouvoir vérifier la présence de toutes les commodités, comme l’isolation thermique et phonique, la présence ou non d’un vis-à-vis mais aussi l'ensoleillement, l'accessibilité par les transports en commun et les nuisances sonores éventuelles», conseille enfin Nicolas Tarnaud.

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