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Salut,
A la question posée on peut répondre de deux manières :

Aucun entrepreneur ne néglige des opportunités de gain. Le simple fait que les prix ne "dévissent" pas, malgré la stagnation ou le repli des ventes sur une durée "respectable", signifie que l'on n'est pas loin du "point mort", ce qui se traduit en termes d'épicier que les recettes couvrent à peine les dépenses, depuis pas mal de temps, et qu'au delà de ce seuil, les pertes commencent.

La notion de prix est une fonction de plusieurs variables, en terme d'approche analytique de sa structure, si le prix du pétrole a baissé, le volume des ventes ou chiffre d'affaire a de son coté baissé, alors que les charges fixes restent et que les taxes sur les transactions ont augmenté, que les prix des terrains bruts continuent leur course, chargés d'année en année de la TNB, indépendamment de la mévente.

En termes de balance, de comptes d'exploitation ou d'analyse bilan, le cash-flow se réduit, dans un conjoncture où les banques restreignent les crédits, les avances sur stocks, les "découverts". En d'autres termes le "capital", immobilisé en terrains ou appartements devient source d'auto-financement, progressivement liquidé pour faire face aux charges de gestion et d'exploitation, sans pour autant augmenter les réserves d'investissements nécessaires aux projets futurs et à l'entretien de la marche de l'entreprise.

Sans être précis, l'ordre de grandeur des ratios moyens "acceptables" main d'oeuvre, transports, énergie, matières et consommables, agios (traduisant l'endettement) et taxes sont connus et l'impact de la baisse du prix du baril ne se répercute pas sur tous les postes de manière linéaire.

Pour faire baisser les prix, il faut qu'ils puissent baisser "relativement" à la conjoncture nationale, par le biais du pouvoir d'achat, du pouvoir d'accès aux crédits au logement, de la concurrence, car intrinsèquement on ne peut agir sur une composante particulière comme par exemple faire baisser les prix des terrains (option épuisée avec l'extension des périmètres urbains et la fixation des zonning) ou encore faire baisser les taxes au détriment des budgets communaux ou national, etc.

L'important est la reprise nécessaire à l'amélioration des conditions de vie et de logement, à l'emploi et dans ce cadre, le pseudo catastrophisme ou l'attentisme ne résoudront pas la question. Même les grands groupes comme ceux qui opèrent en fonds propres sont "bridés" pas l'absence de moyens financiers "bridant" et "brisant" la demande ...

Ok mais j'ai toujours du mal avec le prix des terrains nu...

Qui vivra verra

Surtout si l'exode rurale s'inverse

Citation
paysan81 a écrit:
Ok mais j'ai toujours du mal avec le prix des terrains nu...

Qui vivra verra

Surtout si l'exode rurale s'inverse

Salut,

Oue9kt al Ghefla daz ...
Tout le monde a du mal avec les prix du terrain brut, sauf l'Etat qui a la baguette magique de l'utilité publique, par exemple une grande opération semble être en cours, à la périphérie de Tanger...

Les propriétaires de terrains agricoles limitrophes aux périmètres urbains ont anticipé la dynamique, des régions ont subi des évolutions de prix qui contreviennent au bon sens d'une calculatrice (Skhirat, Bouznika, Al 3alia Mohamédia, Al 3arjat, Sidi Moussa, Bouknadel), le long des axes routiers (rte des zaers, oued Cherrat) etc...
Quand à ceux qui possèdent des terrains intra-muros et dont la destination est fixée par le plan d’aménagement, ils ont déjà fait les calculs à la place de l’entrepreneur lui réservant un os, bach y gueded …

Va leur enlever le prix qu'ils ont en tête. Nombre d'entre eux, n'imaginent même pas que prés de 55% du terrain brut sera consacré aux voiries, parkings, places et aux équipements sociaux (mosquée, dispensaire, jardin, place, terrain de sport, foyer pour personnes âgées, écoles etc ...) ni les coûts d'équipements, variables en fonction du sous-sol, d'éclatement et établissement des titres parcellaires, ni les taxes qu'il faut répercuter sur le prix du m² net etc.
Avec le prix de départ du terrain brut, qu' ont en tête les propriétaires, les professionnels sortent parfois avec des prix plus élevés que dans les quartiers chics, s'il faut, par exemple tirer les câbles de puissance sur 30 km etc ...

Pour l'exode des citadins vers la périphérie des villes, c’est tout vu et elle a eu l'effet inverse, celui d'augmenter les prix des terrains, par exemple le cas des petites « fermettes » des Shouls, car il s'agit de lots de 5 ha, ou encore celui de lots villas sur 2500 m² (dérogation VNA) dont la construction en villa isolée, revient moins cher (tout compris : terrain + construction en RC + puits (nappe phréatique fouarat) + piscine), que le prix d'un appartement de standing à Hay Riad, la différence de prix permettant même parfois de couvrir les frais de transport, pour faire la navette, pendant au moins dix ans ... Reste les problèmes de l'isolement (habitat dispersé), de la sécurité, de la scolarité.

Du point de vue juridique, le droit de propriété étant garanti, on ne peut contraindre un propriétaire à vendre à bas prix.
Une idée qui fait son chemin, serait d'autoriser des immeubles de plus grande hauteur en respectant les normes, pour répartir l'incidence du coût du terrain sur un plus grand nombre d'étages.



Modifié 1 fois. Dernière modification le 26/08/15 20:57 par blagueur.

Salam

Blagueur

Citation
a écrit:
Oue9kt al Ghefla daz ...

El ghefla à juste changer de nature elle déteste les "on dit" et les bains de foule forcément leur jour où tout le monde a jeter ces dirhams dans l'immobilier elle est parti voir ailleurs ... Là où on ne l'attend pas où les foules ne la voient pas comme d'habitude...

Peut être dans les terrains rocailleux à 4dh le mètre dont tu parlais plus haut on sait on jamais qu'un jour le pétrole sera "solaire"

Citation
a écrit:
Les propriétaires de terrains agricoles limitrophes aux périmètres urbains ont anticipé la dynamique, des régions ont subi des évolutions de prix qui contreviennent au bon sens d'une calculatrice 

Avec le prix de départ du terrain brut, qu' ont en tête les propriétaires, les professionnels sortent parfois avec des prix plus élevés que dans les quartiers chics

C'est exactement ça que je dénonce déconnection total favorisé par un mauvais "management fiscale" de l'état complètement obsolète à la ramasse... rien ne vous servira de construire plus haut ces énergumènes anticiperont encore une fois la marge qui s'offre à vous pour la rogner un pas de plus vers l'absurde en somme...

Laissons le temps nous montrer le chemin

C est surtout qu il n y a aucune politique d urbanisation et de vision a long terme au Maroc. On construit n importe quoi, n importe comment et n importe ou.

C'est la pagaille totale, les promoteurs ne pensent qu'à s'enrichir et font tout pour s'accaparer des terrains et vendre vite et cher, ils usent de leur influence pour qu'aucun plan d'urbanisme ne soit respecté.

Citation
Karimdu95 a écrit:
C est surtout qu il n y a aucune politique d urbanisation et de vision a long terme au Maroc. On construit n importe quoi, n importe comment et n importe ou.