Immobilier au Maroc : La loi VEFA, une protection juridique peu respectée [Magazine]

Les MRE ont aujourd’hui tendance à privilégier les achats sur plan à l’achat du bâti dans une approche purement économique», explique Mohamed Koutbi, Délégué général de la Fondation Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI). Depuis 2002, ceux qui achètent sur plan sont théoriquement protégés par la loi sur la VEFA. Précise, elle est encore loin d’être suivie par tous les promoteurs immobiliers. Certains comptent sur l’ignorance de l’acheteur pour établir un contrat qui leur soit favorable. Pour d’autres, comme Mohamed Koutbi, «cette loi comporte plusieurs insuffisances qui la rendent tout simplement inapplicable : il y a un mois, nous avons finalisé la rédaction d’une nouvelle loi avec le ministère de l’Habitat.»

En attendant d’éventuels amendements à la loi, l’acheteur doit se montrer vigilant lors de la signature du Contrat Préalable de Vente (CPV) devant un notaire marocain, au Maroc. Une dimension doit être prise en compte : ce notaire est toujours choisi par le promoteur. Pour une question de commodité, un seul notaire se charge de la signature de tous les contrats du promoteur. De fait, l’acheteur doit être attentif, dans la mesure du possible, à ce que le notaire ait rédigé un contrat conforme aux dispositions de la loi VEFA et non un contrat avantageant le vendeur.

 Plusieurs préalables au premier contrat

 D’abord, la loi ne règlemente pas les avances que peuvent faire les MRE dans le cadre de salons, par exemple, pour réserver leur bien et témoigner de leur engagement. «Est considérée comme nulle et non avenue, toute demande ou acceptation d’un versement de quelque nature que ce soit, avant la signature du contrat préliminaire de vente» (art 618-9). Les promoteurs immobiliers continuent pourtant à demander une avance, lors des salons immobiliers à l’étranger

Le CPV ne peut être conclu si les fondations du bâtiment, qui est mis en vente, ne sont pas achevées. «Une note de l’architecte, qui engage sa responsabilité, doit être jointe au contrat pour en attester», souligne maître Senoussi, notaire à Casablanca. Les arnaques sont ainsi limitées : le terrain à bâtir est bien la propriété du promoteur et la construction a débuté. Toutefois, cette mesure ne peut être appliquée que dans le cas de la vente d’un immeuble, selon la FNPI. «Lorsqu’il s’agit d’un complexe, le promoteur construit par tranche les immeubles qui le composent, il ne peut donc lancer la réalisation des fondations de tous les immeubles. La vente sur plan est un moyen privilégié de financement pour les promoteurs. Une telle disposition, dans le cas de complexes immobiliers, en annule les bénéfices», explique Mohamed Koutbi.

 Ensuite, le contrat doit contenir un cahier des charges aussi détaillé que possible. Il décrit l’appartement que devra recevoir l’acheteur. Ces plans sont contractuels, le promoteur s’engage donc à les respecter. «Le CPV est sensé comprendre le prix de vente définitif, mais entre les plans de l’architecte et la réalisation concrète, il y a nécessairement un écart qui peut être de plusieurs mètres carré. Nous demandons donc à ce que le prix de l’appartement soit fixé au mètre carré, sachant que le métrage peut varier», explique le délégué général de la FNPI.

 Le paiement progressif est encadré

La loi instaure aussi deux règles de pénalité dans un souci d’égalité de traitement entre l’acheteur et le vendeur. En cas de retard de paiement, par l’acheteur, ou de livraison, par le promoteur, sur les délais fixés par contrat, une pénalité de 1% par mois de la somme due, dans un maximum de 10% par an, est prévue pour celle des deux parties qui se montre défaillante. Attention, «l’indemnité de retard ne sera appliquée qu’un mois après la date de la réception de (par) la partie défaillante d’une mise en demeure adressée par l’autre partie», souligne l’article 618-12. Enfin, en cas de résiliation de contrat, l’indemnité ne peut dépasser 10% du prix de vente.

 Le contrat doit obligatoirement mentionner un cautionnement. Une caution bancaire doit être constituée par le promoteur, au profit de l’acheteur. Elle doit être égale aux versements que ce dernier effectue par étape. Cette garantie assure à l’acheteur de retrouver ses fonds en cas de non application du contrat. «Toute demande de versement, dans le cas d’un contrat qui stipule qu’ils doivent avoir lieu à chaque étape de la construction, doit être accompagnée d’une note de l’architecte attestant de l’avancement des travaux», rappelle maître Senoussi.

 De la prénotation à l’inscription foncière 

Pour protéger l’acheteur de fausses promesses de la part de son promoteur, la loi prévoit aussi qu’il puisse inscrire une prénotation sur le titre foncier de l’immeuble en construction. Il indique ainsi qu’il va être propriétaire d’une partie de ce titre, mais il n’existe alors qu’un seul titre lequel est en possession du promoteur : le titre mère.

 Cette situation donne la possibilité, aux quelques acheteurs qui ont fait ce choix, de faire du chantage au promoteur, selon la FNPI. «Au moment de la livraison des différents appartements de l’immeuble, le titre mère doit être éclaté en autant de titres finaux qu’il y a de propriétaires d’appartements. Pour cela, le promoteur doit obtenir la main levée sur son premier titre, or si l’un des acheteurs refuse de lever sa prénotation, il peut bloquer tout le processus de livraison des appartements», explique Mohamed Koutbi. La FNPI demande donc à ce que la prénotation soit mécaniquement reportée du titre mère vers le titre particulier de l’acheteur.

 A la livraison, quand le permis d’habitat a été obtenu par le promoteur, un contrat final doit être signé, devant le même notaire, qui permettra l’immatriculation de l’appartement et son inscription à la conservation foncière au nom de l’acheteur.

Cet article a été précédemment publié dans Yabiladi Mag n° 7