Maroc : La loi sur la spoliation, le coeur des problèmes des propriétaires de biens immobiliers

«Je ne sais pas comment un tel article de loi a pu passer avec toutes les compétences qui existent dans les instances nationales», s’étonne encore Me Leghlimi Messaoud, avocat au barreau de Casablanca et spécialiste des affaires de spoliations immobilières. Il fait ainsi allusion à l’article 2 de la loi 39-08 portant code des droits réels. Cet article stipule que si le titulaire d’un titre foncier perd son bien suite à une «falsification ou faux et usage de faux», il n’a que quatre ans à compter de la date d’immatriculation  du nouveau prétendu propriétaire pour porter plainte en vue de réclamer son droit.

«La propriété est sacrée, c’est un droit constitutionnel»

Me Leghlimi rappelle que «la propriété est sacrée».  «C’est un droit constitutionnel. On ne peut pas dire à un propriétaire qu’à partir d’un moment, il perd son bien parce qu’un escroc a mis la main dessus au moyen de documents falsifiés et qu’il n’a pas réagi au bout de quatre ans», argue l’avocat.

«C’est une aberration !», renchérit Me Mohamed Alami, notaire à Casablanca et ancien président délégué du Conseil national des notaires. «On est en train de favoriser le faux, ce n’est pas normal. Faudrait-il maintenant que les gens soient connectés à la Conservation foncière sur leur smartphone pour vérifier chaque minute que leur bien est toujours le leur ?», se demande-t-il dans un entretien avec Yabiladi.

Une loi promulguée en catimini ?

La première chose qui dérange les hommes de droit, c’est la période de promulgation de cette loi qui est paru au Bulletin officiel le 22 novembre 2011, en pleine «digestion» de la nouvelle constitution (promulguée quatre mois plutôt) et trois jours avant les élections législatives qui ont mené le PJD au pouvoir. «Avec la forte actualité politique de ce moment-là, c’est passé inaperçu», relève une avocate qui requiert l’anonymat.

Selon Me Leghlimi, les discussions autour de la mise en place d’une loi anti-spoliation ont duré toute une décennie. «L’Etat voulait une loi dans le domaine des droits réels qui règle le problème de la spoliation. C’est ainsi qu’en juillet 2011, les partis politiques se sont mis d’accord sur ce projet de loi», se souvient-t-il. Le vote annoncé unanime en commission de justice, ne se serait cependant pas déroulé dans des conditions très transparentes. «Seul le président de la commission et quatre membres sur 31 ont assisté à cette réunion. Quand le texte est arrivé au Parlement, 56 parlementaires ont voté pour, tandis que 15 étaient contre», raconte Me Leghlimi qui se demande toujours comment l’article 2 a été approuvé.

L’acquéreur du bien spolié protégé, au détriment du propriétaire initial

D’après les explications de Me Alami, le texte a été voté dans la logique de protéger les personnes de bonne foi acquérant des biens spoliés, car de nombreux spoliateurs revendent les propriétés à des personnes lambda. «Beaucoup de gens se sont retrouvés dans la tourmente après avoir inconsciemment acheté un bien spolié. Sauf que le propriétaire originel du bien est la première personne de bonne foi dans une affaire de spoliation, mais c’est lui qui est lésé par l’article 2», explique ce notaire lourd d’expérience. Et d’ajouter : «cet article de loi est dangereux».

De plus, le délai de quatre ans imposé au propriétaire lésé pour réclamer son bien est comptabilisé à partir de la date d’immatriculation objet de la demande d’annulation. «Si on veut retenir cette condition de délai, il faut normalement qu’il soit  à compter du jour où la personne lésée est informée de la spoliation», indique Me Alami, soulignant que certains se rendent parfois compte du méfait des années après. Pour lui, c'est à la Conservation foncière de faire son travail pour garantir les droits des propriétaires. Mais ici, pas moyen d'obtenir des explications depuis près de trois semaines.

5 ans après sa promulgation, le texte toujours pas traduit en français

Autre fait surprenant pour les hommes de droit par ailleurs, la non-traduction de ce texte de loi. Près de cinq ans après sa promulgation, il est toujours en arabe. Un cabinet d’avocats marrakchi a procédé à une traduction non officielle –dont Yabiladi détient copie- du texte pour mettre en lumière ses failles. «De tout temps, les textes de loi marocains sont traduits en français. Mais le Code des droits réels fait partie d’une poignée de moins de 5 textes qui n’ont pas été traduits», fait remarquer une des responsables qui, comme ses collègues, reste perplexe quant à la validité d'un tel texte. «Il y a un principe logique en droit : Fraus Omnia corrumpit (latin) pour dire que la fraude corrompt tout. S’il y a fraude sur une propriété immobilière, le juge doit sanctionner», ajoute-t-elle.

D’après Me Leghlimi, la non-traduction du texte pourrait être motivée par une volonté de «préserver l’image» du Royaume. «Un tel texte en français, les étrangers qui achètent beaucoup au Maroc pourraient facilement identifier cette faille dans la loi», argue-t-il. Le risque alors serait de voir leur engouement s’estomper.

La position officielle de Ramid révélée la semaine prochaine ?

Depuis l’explosion des affaires de spoliation, l’article 2 de la loi 39-08 fait l’objet de critiques. Dans le milieu de la justice, son retrait a été plusieurs fois réclamé. Le 16 mars 2016, le groupe parlementaire du PJD a déposé une proposition de loi à la Chambre des représentants pour amender cet article. Sa proposition : prolonger de 4 à 10 ans la période accordée au propriétaire du bien pour le réclamer en cas de spoliation. «Le dossier est actuellement sur la table de la commission de la justice et de la législation. Les premières discussions débuteront lundi 23 mai», indique à Yabiladi le parlementaire PJD Abdellatif Ben Yacoub, soulignant que le ministre de la Justice, Mustapha Ramid prendra part à cette rencontre.

Mais du côté du ministère, pas moyen d’obtenir des réponses à toutes les interrogations que soulève l’article 2 de la loi 39-08. Depuis trois semaines, nous n’avons pas pu obtenir un retour aux courriers électroniques transmis à leur demande. Selon des sources au sein du parti au pouvoir, la rencontre de lundi prochain sera l’occasion de connaitre la position officielle du ministre sur cette question. «A l’époque où il était président du groupe des représentants du PJD, M. Ramid avait émis des réserves à propos de cette loi. Mais aujourd’hui, on ne sait pas encore ce qu’il en pense en tant que ministre», explique notre source.

Pour les professionnels du droit, la proposition du PJD «n’est pas une solution au problème». Ils pensent qu’un délai plus important pourrait en effet «limiter les dégâts», mais pose toujours la question de la constitutionnalité du droit à la propriété. «Si un bien m’appartient, c’est pour la vie, jusqu’au jour où je décide personnellement de m’en séparer. Il n’y a pas de délai qui tienne», argue Me Leghlimi. En attendant que les choses changent, les avocats poursuivent le suivi des dossiers de spoliation en justice.