Secteur de l'immobilier au Maroc : Des signaux de crise ?

C’est la troisième année de suite que le secteur immobilier nage en eaux troubles. Même si les professionnels refusent pour le moment de parler de crise, les réalités du secteur laissent penser qu’elle se dessine. Une situation accentuée par la baisse des ventes de ciments et des prêts immobiliers. Considérées comme l’un des révélateurs de la santé économique du pays, les ventes de ciment poursuivent leur tendance baissière : 5,1% en mars et 3,1% en avril, après une baisse annuelle en 2013 de l’ordre de 6,3%, selon Bank Al Maghrib.

Prêts immobiliers en chute libre

Autre fait annonciateur d’un parfum de crise, la baisse des prêts immobiliers. Les banques affichent de plus en plus leur réticence à attribuer des prêts aux promoteurs. Ceux-ci ont ainsi fléchi de 3,5% à fin mars et de 5,1% à fin avril. Une situation qui vient s’ajouter aux pertes d’emplois dans le domaine de la construction. En 2013, environ 2 000 postes ont été perdus, une perte de loin supérieure aux tendances annuelles notées entre 2009 et 2012, où 420 emplois disparaissaient en moyenne.

Les acteurs du secteur attribuent ces contreperformances aux difficultés de financement auxquelles ils sont confrontés dans l'exécution de leurs projets ou lors de l'octroi des prêts hypothécaires aux clients ainsi que la nature fragmentée du secteur. La crise a commencé à prendre forme depuis l’année 2011 et les banques sont accusées d’être les principales responsables à cause des réductions du nombre de crédits accordés, explique à EFE le président de la Fédération des petits promoteurs immobiliers, Ahmed Bouhmid.

Baisse de 45% des ventes dans le haut standing

Certes c’est tout le secteur qui est aujourd’hui en manque de cash, mais le haut standing et le moyen standing sont les plus affectés. Dans la première catégorie, les ventes ont même chuté de 45% ces trois dernières années. A titre d’exemple, les invendus tournent autour de 50% dans la ville de Tanger. «Actuellement, les rares acquéreurs qui animent le segment du haut standing sont les MRE en provenance de pays dont l’économie se maintient, avec la Hollande en première ligne, et les acheteurs de résidence secondaires venant de Casablanca et Rabat», explique à La Vie Eco Issa Ben Yaakoub, promoteur immobilier à Tanger. Selon le Vie Eco, les demandes d'autorisation de construire, en provenance des promoteurs immobiliers de la ville du Détroit n'ont atteint que 2 840 dossiers en 2013, en recul de  12% par rapport à 2012 (3.240) et de 53% par rapport au pic de 2006 (6.000 demandes).

La paralysie du secteur se manifeste également dans la seconde catégorie dont les ventes ont baissé sans provoquer une réduction des prix. Aujourd’hui, les promoteurs refusent de proposer des prix plus bas dans le moyen standing et misent sur une relance du secteur. Cette situation affecte en tout cas la classe moyenne principale cible de ce segment. Celle-ci fait ainsi face à une situation complexe : les banques restreignent les prêts et les logements proposés ne sont pas souvent accessibles (10 000 DH/m2), ce qui pousse certains à se tourner de plus en plus vers la location.  

Le prix élevé des terrains, l’autre source de blocage

Bouhmid justifie la hausse des prix dans le moyen standing par la montée des coûts de construction et encore plus par celle des prix des terrains. Au début de la décennie passée, il y a eu un «gaspillage» dans la vente de terrains avec de très bas prix, explique-t-il. Aujourd’hui, les conséquences apparaissent : un grand manque de terrains bâtissables dans le périmètre urbain pour ce type de logement. «L'Etat explique qu’il y a un déficit annuel de 171 000 logement, mais il n’avoue pas le type de logement concerné», déplore Bouhmid.

A Tanger également, l’offre dans ce segment est relativement limité et les prix se situent entre 9 000 DH/m2 et 12 000/m2, selon les professionnels. Cela a suscité une ruée vers le logement social aujourd’hui fusil de chasse des promoteurs. «Depuis 2010, plus de 50% de la production de logements porte sur le social», confie Abdellatif Brini, Directeur de l’Agence Urbaine de Tanger, ville qui consomme près de 20% des logements sociaux au Maroc.

Par ailleurs, la baisse de la demande des MRE affecte aussi le secteur. Ces Marocains résidant dans les pays européens en crise investissent moins dans l’immobilier. Certains promoteurs ne font plus dans la langue de bois. Il y a tellement de signaux «négatifs» «et si les banques ferment notre accès au crédit, pourquoi ne pas reconnaître clairement que le secteur est en crise ?», s’interroge Bouhmid.