Immobilier au Maroc: Le groupe Addoha en crise ?

Comme tous les pays du monde, le Maroc est touché par la crise. Quoiqu’en disent certains dirigeants économiques. Du coup, quelle «crédibilité» accordée au propos d'Anas Sefrioui, Pdg de Addoha, premier groupe immobilier du Royaume, qui déclarait récemment «qu’il n’ y avait pas de crise immobilière au Maroc» ?

Ce dernier s’appuie sur le déficit en logements sociaux (environ 1 million, selon les chiffres officiels) pour…convaincre. Cependant, cette réalité ne doit pas constituer un paravent. Et le groupe Addoha est (très) bien placé pour le savoir.

En effet, le cours de son action boursière ne cesse de chuter - ce qui inquiète les milieux financiers de la place – et ce pour plusieurs raisons. Primo, la crise qui frappe le secteur de l’immobilier (ralentissement global de l’activité y compris sur le logement social).
Secundo, l’action soutenue par le marché (grâce à l'«aide» de certains analystes et par le groupe lui-même) en multipliant les annonces (acquisitions de fonciers, partenariats scellés,…). Ce qui a créé une sorte de bulle qui a fini par se dégonfler laissant au carreau plusieurs investisseurs attirés par les recommandations boursières de certains analystes et les remodelages du business plan de départ à la suite de nouvelles opérations sensées améliorer de manière sensible les résultats de la société devenue la locomotive de la place casablancaise.
Et enfin, tertio, les résultats du groupe n’ont pas été à la hauteur des attentes du marché. Au terme du premier semestre 2008, le groupe n’a réalisé que moins d’un 1/4 de son résultat net attendu pour l’année 2008 et ce selon son premier business plan confectionné lors de son introduction en bourse et qui a été depuis nettement revu à la hausse. «Si l’on tient compte des ajustements opérés par le groupe dans son business plan, à peine 1/8 du résultat prévisionnel a été atteint», indique un analyste financier.

C’est dire que ceux qui avaient acheté les actions Addoha au prix fort espérant une nette amélioration du résultat du groupe doivent patienter encore. D’ailleurs, Anas Sefrioui en personne a reconnu lors d’une de ces dernières sorties qu’il faudrait attendre au moins fin 2009 pour réaliser les objectifs que le groupe devait réaliser en 2008.

Néanmoins – et pour faire face à la…crise – le groupe Addoha justifie le retard pris dans la réalisation de ses objectifs financiers par l’impossibilité de comptabiliser les avances qui découlent de la vente d’appartements. Un argument qui a des allures de «pirouette». Avec l’instauration des normes IFRS (nouvelles normes comptables internationales), cet argument ne pourra plus être utilisé. En effet, et ce à compter du 1er janvier 2009, le groupe immobilier pourra comptabiliser les avances remises par les futurs acquéreurs dans son bilan.

Autre interrogation de taille. Quelle est la valeur réelle de l’action Addoha ? Et quel est son niveau (réel) d’endettement ? Su le marché, après avoir flirté avec des sommets à 232,50 Dh le 7 Avril 2008, l’action Addoha s’échange aujourd'hui autour de 85 dirhams. Une chute vertigineuse que n'ont pu empêcher les opérations de rachat d'actions par Addoha afin de soutenir son cours de bourse. Sur la valorisation de l’action, les points de vue divergent selon les analystes.

Si certains jugent que le niveau de valorisation actuelle est correcte, d’autres, et ils sont actuellement plus nombreux, soulignent que l’action devrait encore baisser davantage vers les 50 Dh. Outre le fait que la place s’attend à des résultats largement inférieurs aux prévisions du business plan actualisé, un autre élément est venu aggravé son image.

En effet, selon plusieurs sources ayant souhaité garder l’anonymat, le groupe Addoha serait très endetté. Certains n’hésitent pas à avancer le chiffre de 8 milliards de Dh. Reste que cela demeure difficile à confirmer …

Baisse du volume d’activités des ventes immobilières (et donc des avances), augmentation du niveau d’endettement (voire surendettement) avec des taux bancaires qui ne manqueront pas de croître au cas où la santé du «géant » immobilier ne serait plus ce qu’elle était auparavant, et ce, d’autant plus que les banques ne disposent plus autant de marges (liquidités) que par le passé. Alors on peut s'interroger sur les résultats inquiétants pour Addoha : mauvaise gestion ? Erreurs dans les choix stratégiques avec le rachat de Fadesa Maroc et une offensive tardive sur le haut standing ? Ou simple dommage collatéral de la crise internationale ?

Rachid Hallaouy
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