En neuf mois, 7 000 crédits ont été octroyés, correspondant à 810 MDH. Pour la première fois, les banques prêtent à des personnes sans aucune garantie de revenu. Et si le taux de casse était important ? Arguments et contre-arguments
Ruée sur le Fogarim ! En neuf mois, près de 7 000 dossiers de crédit estampillés ont été agréés par les banques et validés par la Caisse centrale de garantie (CCG). Un véritable succès que même le département de l'Habitat, initiateur de l'opération, ne pouvait prévoir, les débuts hasardeux et quelque peu poussifs du produit, lancé à fin 2003, l'ayant incité à revoir la formule initiale. On est loin aujourd'hui de ces tatônnements. Mardi 11 juillet, la CCG qui tenait son conseil d'administration annonçait que 810 MDH de crédit immobilier avaient été distribués par les banques sous l'étiquette Fogarim.
Fogarim ? sous ce vocable désignant tout simplement un fonds de garantie pour crédits immobiliers destinés aux personnes à revenus irréguliers, c'est en fait une véritable révolution qui s'annonce. En effet, le potentiel des ménages éligibles à la mesure avoisine les 800 000. Il est constitué par les personnes habitant dans des conditions insalubres (bidonvilles, habitat menaçant ruine…), et dont la majeure partie soit travaille dans l'informel soit ne peut présenter les justifications d'un revenu. Et c'est cette population, jusque-là boudée par le secteur bancaire, qui se voit offrir les moyens d'acquérir un logement à crédit. On ne s'étonnera donc pas de l'enthousiasme de Taoufik Hejira, ministre de l'Habitat, qui déclare que «le Fogarim va révolutionner le logement. Nous sommes en train de construire une nouvelle logique». Une logique axée en fait sur un point essentiel : les banques accordent un crédit ne dépassant pas 200 000 DH, pour l'achat d'un logement principal de type social, et la CCG garantit 70% du prêt. Sachant que la durée moyenne du crédit est de 15 ans est que, in fine, la banque encaisse en intérêt 50% du principal, même en cas de casse, la banque est assurée de rentrer dans ses frais. Sans compter qu'elle dispose d'une hypothèque en premier rang sur le bien financé. Dans ces conditions, il ne faut pas s’étonner que toutes les banques se soient mises au Fogarim. Au 11 juillet, pratiquement toutes les banques commerciales avaient signé dans ce sens une convention avec la CCG, la dernière en date étant l'Arab Bank, il y a trois semaines. Certes, le CIH est loin devant, avec 53% des dossiers financés. Il est suivi par la Banque populaire (23%), la BMCE (14%) et Attijariwafa bank, à travers Wafa immobilier (9%), mais il y fort à parier que les autres banques ne tarderont pas à rattraper leur retard. Le crédit agricole et la SGMB ont déjà à leur actif quelques dizaines de dossiers soumis. Le Crédit du Maroc, la BMCI et l'Arab Bank affûtent leur offre. Il faut dire que le marché est juteux. En distribuant du crédit Fogarim, les banques escomptent également bancariser une large partie de la population qui leur échappait jusque-là, lever des ressources gratuites et tenter de placer d'autres produits.
Aucun dossier en contentieux à ce jour Alors, la panacée ? Posons la question autrement : si l'Etat n'avait pas garanti le prêt à plus des deux tiers, les banques se seraient-elles ruées sur le produit ? La réponse, fournie par les banquiers eux-mêmes, est évidemment non. En d'autres termes, le risque lié à la distribution du produit est suffisamment élevé pour les dissuader d'engager la bataille toutes seules. En effet, c’est une véritable brèche qui a été ouverte dans le système bancaire : celle de donner des crédits à des personnes dont rien ne garantit la solvabilité, puisque, pour tout justificatif, l'emprunteur n'est tenu de fournir qu'une simple déclaration sur l'honneur attestant de son revenu moyen et de la nature de son activité. Il y a donc un risque de casse élevé dont la CCG, l'Etat, et donc le contribuable pourraient supporter les frais. Un argument que l'on réfute du côté de la CCG. Pour Abdelaziz Bounekhla, directeur des fonds sociaux auprès de la Caisse, «sur les 7 000 dossiers financés à ce jour, aucune défaillance n'a encore été enregistrée». Or, dans le crédit logement, qui dure généralement plus de dix ans, estimer un taux de casse après un an relève de l'absurde. A plus forte raison quand on sait qu'il reste plusieurs centaines de milliers de ménages à financer. Autre argument, avancé, celui de l'hypothèque prise, garantie classique pour un crédit logement. «Avant même de parler de la réalisation de l'hypothèque, c'est la menace même de cette réalisation qui est dissuasive», estime Saïd Lefouili, DGA en charge du pôle engagements et affaires juridiques à la BCP. Mais l'hypothèque est-elle un élément de sécurisation ? S'agissant de couches démunies, donc avant tout d'une problématique sociale, on imagine mal les banques s'engager dans une procédure qui priverait des démunis de leur toit alors que l'Etat est engagé dans une politique de logement social. Il suffit pour cela de se référer au cas des dettes accumulées par les jeunes promoteurs sans qu'une solution viable n'ait été trouvée à ce jour, ou encore celui des paysans en faveur desquels le Crédit agricole a passé l'éponge plus d'une fois. Comme dans ce dernier cas, on pourra invoquer le fait que des personnes se soient trouvées du jour au lendemain insolvables car privées de revenus, sans pourtant être de mauvaise foi.
Le contrôle de véracité, pierre angulaire du système D'où la question essentielle: comment éviter de tomber dans les travers du système, sachant que le produit en lui-même est viable ? La réponse se trouve auprès des banques, et plus précisément dans le contrôle de la véracité des informations fournies par les candidats au crédit. Les agents du réseau, principaux récipiendaires des demandes, ont-il la capacité de vérifier qu'une personne se déclarant marchand ambulant l'est réellement ? Ont-ils les connaissances nécessaires pour estimer au plus près le revenu déclaré par un couturier ou un ferblantier ? Sortent-ils sur le terrain pour chaque dossier, alors qu'il y en a des milliers ? A ces questions, chaque banque apporte ses réponses. Au CIH aussi bien qu'à Wafa immobilier, on a développé des questionnaires permettant de cerner le profil client. Ainsi, par exemple, pour un peintre, le test de passage comprend des questions pointues telles le coût d'un seau de 30 kilos, l'usage d'un enduit… qui permettent de déceler rapidement les usurpateurs, sans compter, assure-t-on, les visites à l'improviste. A la Banque populaire, on invoque l'expérience des agents et leur capacité, le métier aidant, à séparer le bon grain de l'ivraie.
Mais ce n'est pas tout. Hormis la procédure initiale de contrôle, liée à l'instruction du dossier, les banques sont tenues d'être réactives durant la durée de vie du crédit, afin de pouvoir faire jouer la garantie de l'Etat en cas de besoin. Ainsi, à la troisième échéance impayée, elles ont l'obligation de mettre en demeure, par écrit et contre accusé de réception. A la neuvième échéance impayée - successive - il faut déclasser le dossier, provisionner le crédit et en aviser la CCG tout en lui transmettant l'ensemble du dossier. Amine Nejjar, DG adjoint au CIH, va plus loin. Il estime qu'«en vue de parer à toute mauvaise surprise, il faut prendre le temps d'étudier les dossiers et surtout d'agir dès les premiers impayés. C'est la clé du succès».
Avec tout cela, y a-t-il de quoi être confiant ? Aussi bien du côté de la CCG que des banques, l’optimisme est de mise, quoique personne ne peut affirmer avec certitude que le risque est inférieur ou du moins égal à celui des crédits logement classiques distribués jusque-là. Le ministre de tutelle, lui, tout en restant «très confiant», estime que de toutes les manières, «il ne s’agit pas de science exacte. Le dispositif n’est pas figé et si d’aventure les choses dérapent, les ajustement nécessaires seront apportés».
Au fond, ce que tous disent, sans le crier haut et fort, ce qui sous-tend la logique même du succès escompté du Fogarim, tient à un facteur culturel inhérent aux Marocains : l’importance d’être propriétaire de son logement, un sentiment très prégnant dans les couches sociales modestes qui, affirme-t-on à longueur de temps, «préfèrent se priver d’un repas, mal manger, mal se vêtir, plutôt que de ne pas payer la traite de leur logement». Amen !
Confusion
Fogarim = Addoha ?
Le succès actuel du Fogarim doit sans doute beaucoup à l’initiative prise par le groupe Addoha de communiquer à ce sujet, alors que l’Etat, préférant laisser les banques développer leurs produits, s’était empêcher d’en parler de manière institutionnelle. C’est suite au matraquage publicitaire entamé par Addoha que l’emballement s’est réellement produit... sauf que, dans son message, l’opérateur privé, en disant : «Addoha vous apporte la solution», a créé un biais. Auprès de l’opinion publique, on a assimilé le produit au groupe. D’ailleurs, l’Habitat a reçu des requêtes de citoyens se plaignant qu’Addoha n’était pas partout au Maroc et que certaines régions étaient lésées. Pour remédier à cela, l’Etat entend lancer une grosse opération de communication sur le Fogarim d’ici fin juillet .
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