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Subprimes : les Français supportent les conséquences d’une crise qui ne les concerne pas… La crise des subprimes fait l’actualité du mois d’août 2008. Cela fait exactement 1 an qu’une grande banque française annonçait des mesures pour faire face à cette crise.
Malheureusement à cause de la crise de l’immobilier américain, avec un taux de mise en faillite des particuliers supérieur à 2,5 % qui entraine des pertes de plus de 500 milliards de dollars, la crise des subprimes s’est aujourd’hui transformée en crise financière mondiale. Les banques dans le monde entier ont plus de mal à se refinancer et deviennent plus prudentes dans l’octroi de crédits.
Cette crise pourrait durer encore plusieurs mois, jusqu’en fin d’année 2009 selon certains spécialistes, qui prévoient qu’elle ne sera résolue que lorsque le marché immobilier américain aura retrouvé son équilibre. La France est toujours restée l’élève sage en terme de distribution de crédits immobiliers avec un taux de particuliers en difficulté de paiement extrêmement faible (0,15 % environ soit 15 fois moins qu’aux Etats-Unis !). Les banques françaises subissent pourtant cet environnement de méfiance vis-à-vis du secteur bancaire, elles sont contraintes de rendre plus stricts leur politique commerciale, leur politique de taux et leurs critères d’acceptation des demandes de crédit immobilier, ce qui influe sur le marché immobilier. Dans ce contexte financier plus difficile et qui devrait le rester, les particuliers ont, plus que jamais, besoin de conseils et d’aide pour leur financement immobilier.
Hausse des taux de crédit immobilier
Après deux mois de baisse en février et mars 2008, les taux des prêts immobiliers remontent actuellement. Les banques françaises répercutent à la fois la hausse des taux d'intérêt des marchés financiers (OAT 10 ans) et le coût du refinancement.
Depuis le début de l’année 2008, la hausse reste raisonnable (+ 0,30 point), se traduisant par une augmentation des mensualités de 2,90 %. Les taux d’un prêt à 20 ans et à 25 ans, qui constituent les durées favorites des Français (environ 57 % des prêts chez Meilleurtaux), se situent entre 4,90 % et 5,25 % environ, soit le niveau de début d’année 2002.
Pour 1 000 euros de mensualité, vous pouvez emprunter environ 151 000 euros sur 20 ans et 167 000 euros sur 25 ans. En prenant en compte le niveau d’inflation actuel proche de 4 %, le taux d’emprunt réel demeure intéressant, il est légèrement supérieur à 1 %. Notre conseil : en dehors du taux d’intérêt, de nombreux éléments déterminent le coût total d’un prêt ; un prêt dont le taux d’intérêt semble moins élevé peut s’avérer au total plus cher, il faut étudier soigneusement tous les aspects d’une offre de prêt.
Faut-il acheter maintenant ?
Après 10 années de hausse très forte sur tout l’immobilier, les prix de l’immobilier se stabilisent et deviennent plus sélectifs. Certains biens et certaines localisations géographiques connaitront des baisses importantes, d’autres une stabilisation des prix.
Aux Etats-Unis, 40 % des 100 principales villes n’ont pas connu de baisse et 23 % d’entre elles ne devraient pas en connaitre. Certains biens immobiliers de moindre qualité (étage élevé sans ascenseur, éloignement des transports, absence de parking, etc.) devront s’ajuster à cette nouvelle donne et l’acheteur pourra négocier davantage, d’autres logements pourront justifier leur prix et se vendront plus rapidement. Pour l’acheteur, la situation est devenue plus favorable, il a les cartes en main pour devenir propriétaire. Les critères d’octroi de crédit se durcissent et c’est un élément important que l’acheteur doit prendre en compte. S’il veut mener à bien son projet, il sera peut-être plus difficile d’obtenir un prêt dans quelques mois.
L’immobilier reste un projet à long terme. Sur 7 ans ou 10 ans, le propriétaire est toujours gagnant par rapport au locataire. Il économise des loyers dont la progression est continue, il profite de prêts aidés (1 %, prêt à taux zéro…) et du crédit d’impôt (sur 5 ans, il s’élève à environ 4 % de la valeur du bien, soit plus 8 000 euros d’économie pour un bien de 220 000 euros environ). Si vous envisagez d’acheter, soignez exigeant sur la qualité du bien, choisissez un bien qui vous conviendra sur une longue période (5 ans minimum), étudiez soigneusement la solution de financement, et vous ferez ainsi une bonne affaire.
Bon courage à ceux qui veulent investir ou se loger !
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