Immobilier au Maroc : Acheter neuf ou ancien ?

Acheter un bien ancien à rénover ou poser ses valises dans un appartement neuf, telle est la question qui s'impose naturellement à de futurs propriétaires. Difficile d'équilibrer la balance tant les avantages de l'un se disputent ceux de l'autre. Une bataille des «pour et contre» qui se joue sur fond de morosité pour le marché de l'immobilier marocain : le prix des actifs immobiliers a baissé de 4 % pour le foncier et 3,6 % pour les biens à usage professionnel au cours du troisième trimestre 2015, d'après L'Usine nouvelle. L'envolée des prix du mètre carré recensée ces dernières années, notamment à Casablanca et Rabat, confirme la tendance.

Une conjoncture délétère qui profiterait aux logements de seconde main, observent les agences immobilières d'après La Vie éco, qui mettent en avant un différentiel de prix «relativement important». Leur principal avantage ? Ils sont disponibles quasi-immédiatement - prévoir quelques mois après la signature du compromis de vente contre parfois un an pour un projet en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement). Sans compter que les appartements anciens sont situés au centre-ville, alors que les constructions neuves privilégient plutôt la périphérie.

Il convient également de rompre avec un cliché qui à la vie dure : les biens anciens ne sont pas «forcément» moins chers que ceux récemment sortis de terre. Les chiffres du marché indiquent en moyenne un montant 10 à 20 % inférieur. Prudence est de mise, toutefois : il s'agit là de données officielles qui ne tiennent pas compte d'une partie du prix non déclarée, réglée au noir.

Autre conseil : visiter le logement avec un entrepreneur qui estimera le montant total des travaux, surtout si des pièces doivent être agrandies ou déplacées.

Du neuf en VEFA

Une recommandation qui n'a pas lieu d'être pour les logements neufs, dont les normes techniques de sécurité sont mises à jour. La plupart des appartements neufs étant vendus en VEFA - sur plan -, le choix est par ailleurs beaucoup plus large. Quant à la fiabilité des entrepreneurs, une enquête de voisinage ainsi qu'une visite régulière des lieux pour s'assurer de l'état d'avancement du projet ne sont pas de trop.

La VEFA, dont la loi a été adoptée fin janvier 2016 à l’unanimité en deuxième lecture à la Chambre des conseillers, apporte aussi à l'acquéreur de nouvelles garanties : si ce dernier a réglé au moins 50 % du montant total de la transaction, il peut obtenir une saisie conservatoire sur le titre foncier. Une procédure qui autorise le placement de certains biens d'un débiteur sous main de justice pour empêcher ce dernier d'en disposer (en les vendant par exemple) ou de les faire disparaître. En cas de retard dans l'exécution des travaux, l'acheteur a la possibilité d'annuler le contrat de vente et de demander des indemnités.